核心提示

　　公租房的到來讓許多人離安居夢想又近了一步。然而，作為剛剛起步的公租房，也面臨著政策執(zhí)行中的種種考驗——定價究竟多少合適？什么樣的人才能享受公租房？公租房今后怎樣流轉(zhuǎn)、怎樣退出？這些問題需要決策者用更多創(chuàng)新的思路去認知和破解。房地產(chǎn)不能僅僅被視為經(jīng)濟政策的一部分，而更重要的是社會政策的一部分。在強大的既得利益面前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何實現(xiàn)從經(jīng)濟政策演變成為社會政策，需要我們付出巨大的勇氣和智慧。

　　3月16日，北京居民佟靜拿到了位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的亦城茗苑小區(qū)一套兩居室公租房的鑰匙。佟靜是寶健日用品有限公司員工，拿到公租房鑰匙后，佟靜激動不已。

　　回想起那些找房子的日子，佟靜心中感慨萬千：“這兩年，租房的價格漲的很厲害，想買房又暫時買不起，經(jīng)常比較很多家，還是因為價格原因選擇遠郊區(qū)的房子?！爆F(xiàn)在，佟靜終于不用再為租房的事情煩惱了，這讓全家都為之感到欣慰。

　　然而，目前的公租房能永遠住下去嗎，這些公租房怎樣才能購買，公租房的房租價格會不會因為市場機制的介入而出現(xiàn)上漲……這些，都是佟靜心中的顧慮。

　　其實，擁有這些顧慮的人，遠不止佟靜一人。

　　公租房政策：住房保障體系重要一環(huán)

　　佟靜說，她承租的公租房離公司很近，現(xiàn)在走路上班只需要十幾分鐘。入住后，她再也不用起大早趕路了。她說：“我家以前租個人出租房，房租貴不說，光是上班路上就要花近兩個小時。”

　　和佟靜有著同樣心情的，還有金風科技股份有限公司員工王棟。公租房落成儀式一結(jié)束，他便立刻掏出手機給遠在河北老家的父母報喜：“我拿到鑰匙啦！房子很寬敞，今后你們來看我，有地方住了?！蓖鯒澮郧霸诹h(huán)外租個人出租房住，不僅交通不便，房租還老漲?！盀榱耸》孔?，我和愛人都搬了三次家了。以前，心里總覺得沒著沒落的，連孩子都不敢要?！?/p>

　　據(jù)佟靜介紹，亦城茗苑公租房都是90平方米以下的戶型，每月租金最高不超過2000元。在小區(qū)里，記者看到，這批公租房均為兩梯四戶，房間為精裝修，內(nèi)部空間方正，透明通亮，基本設施一應俱全。廚房安裝了吸頂燈、整體櫥柜、燃氣灶和洗菜盆，衛(wèi)生間安裝有吸頂燈、坐便器、洗手盆等。住戶只需簡單準備，便能夠入住了。

　　2011年1月26日，國務院出臺“國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策后，很多城市房屋租賃價格大幅上漲，這種上漲讓很多人暗自擔憂。而事實上，受此輪房租上漲沖擊最大的也是這些買不起商品房，又不夠資格購買保障房的“夾心層”群體。

　　于是，近期各城市大規(guī)模推出的公租房讓很多買不起房的人看到了有房住的希望——有了公租房，他們就可以離開原本“陰暗簡陋”的平房，住進“寬敞明亮”的社區(qū)，他們就可以擺脫“搬來搬去”的困擾，享受“居有定所”的安逸，他們就可以暫時告別“無房漂泊”的困擾，擁有“和諧明亮”的家園。

　　對公租房的意義，中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院院長李文斌指出，從公租房的申請條件可以看出，公租房的政策目標主要是為了解決“夾心層”住房的問題。廉租房面臨的群體是收入水平最低住房最困難的群體；經(jīng)濟適用房面對的群體是收入水平中等的群體。但是介于二者之間，既不符合廉租房的申請條件，又買不起經(jīng)濟適用房的群體，屬于典型的夾心層，這些群體大都是新就業(yè)的群體，例如剛剛畢業(yè)的大學生等。公租房著重要解決的就是這個群體。

　　浙江省社會學會會長楊建華則表示，公租房是解決這些“夾心層”住房問題的一個重要途徑，是我們住房保障體系的一個重要補充。

　　住建部副部長齊驥在接受采訪時表示，2011年全國將建設公租房近220萬套，“十二五”期間將新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套，將會有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。

    公租房分配：要防范特權(quán)房與關(guān)系房

　　今年3月，重慶市民何家鳴（化名）參加了公租房的申請，幸運的是，才第一次申請的他就順利通過了，拿到了“鴛鴦民心佳園”的一套公租房。

　　24歲的何家鳴是黑龍江人，兩年前從工程造價專業(yè)?？飘厴I(yè)后，進入重慶一家公司作后勤業(yè)務員。

　　何家鳴申請到的公租房面積為35平方米，租金為每平方米均價9到12元人民幣，這樣算下來每月的房租大約為315到420元之間，這樣的租金約為市場租房價的60%。因此，何家鳴說，公租房旁邊通有輕軌，到市中心也不過半小時的時間，對這個租金，他還是比較滿意的。

　　“公租房有利于大學生向中產(chǎn)階級發(fā)展過度，這一點很好，因此我打算一直住下去?！焙渭银Q說，“五年后，可以購買公租房，但是具體政策怎么執(zhí)行，現(xiàn)在還沒有清晰的規(guī)定。”

　　對此，重慶市市民宋子繼（化名）也表示認同：“為了以后，咬牙也得租啊。然而按這樣的標準租五年的話，估計五年后我們買這個房子還是很困難。還有，五年之后到底怎么買、多少錢，我們根本不清楚。公租房是好事，關(guān)鍵是價格，定價合理是最關(guān)鍵的?！?/p>

　　早在2007年和2008年，深圳市已兩次推出公共租賃房，以低于市場價30%左右的價格出租，但空置率普遍在70%以上。居民反映，價格仍然偏高、位置偏遠是公租房缺乏吸引力的主要原因。

　　實際上，除了價格的制約外，公租房在實施中尚面臨保障對象落實、供應數(shù)量、資金來源、公平配租、流轉(zhuǎn)問題、問責機制等一系列困境，這些問題解決不了，公租房政策的執(zhí)行也許將成為“海市蜃樓”。

　　“我們希望公租房能夠體現(xiàn)分配公平?！彼巫永^說，如果分配不公平，無論經(jīng)適房還是限價房，無論廉租房還是公租房，最后都可能是特權(quán)房和關(guān)系房。

　　宋子繼的擔憂表明，公眾對新保障性住房政策歡迎的，但還有疑慮。太多尋租案例讓他們不得不擔心：公租房是否會因為缺乏監(jiān)管而落入部分經(jīng)濟適用房的尷尬地步？如何防范公租房變成尋租房甚或成為富人手中致富的工具？然而，目前對于公租房配租和分配如何審核，如何監(jiān)管，尚沒有完善的監(jiān)管體系。

　　“可以預見，公租房執(zhí)行的難度也是很大的，經(jīng)濟適用房和廉租房出現(xiàn)過的問題，公租房都可能會出現(xiàn)?！崩钗谋蛘f。

　　有關(guān)專家表示，事實上，無論是哪種保障房，都會受制于土地財政思維主導，一塊地如果不蓋保障房，就可以做其他收益更高的項目。可以說，地方政府投資公租房缺乏動力。公租房的資金來源能否落到實處，能否通過投資、土地、財稅、金融等方面的政策支持，吸引市場力量介入到公租房的建設中，也關(guān)乎公租房建設的整體成效。因此，地方是否有積極性增加土地供應，銀行是否有積極性提供低息貸款，社會資金是否有興趣參與進來，都依然難以預料。

　　“以北京為例，萬余套面向本地戶籍人口的公租房，遠遠不能滿足外來低收入群體的居住訴求，廣州、上海等一線城市也面臨同樣的難題。在昂貴的土地成本和有限的財政投入約束下，中央和各地政府擴大住房保障之路，走得相當曲折。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說。

    公租房流轉(zhuǎn)：退出與監(jiān)管亟待完善

　　公租房政策的實施，是住房制度的又一次重大變革，對于解決“夾心層”住房問題，完善多層次的住房保障體系具有重要的意義。但這種新的住房類型尚處于起步階段，不確定因素還很多。

　　在公租房的運行上，新加坡和香港已有幾十年的歷史，其中成功的經(jīng)驗值得借鑒。新加坡82%的居民住在政府公租房里，其公租房以社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全聞名世界。香港的公租房大小不一，租金有彈性，此外遷出制的引入提高了公租房的周轉(zhuǎn)率。

　　“公租房本來面向‘夾心層’，現(xiàn)在又人為分割成‘內(nèi)夾心層’和‘外夾心層’，在字面上做文章，實際上就是沒有考慮非本地戶籍的外來人?！睆V東佛山市民趙麗說。

　　對此，楊建華分析說，公租房是政府一種很重要的公共政策，是一種保障性和過渡性住房。我們首先要加大公租房建設力度，讓“夾心層”真正住得上房。其次，應健全經(jīng)營管理機制，在退出機制上應更加完善，應加強相關(guān)法律設計，克服類似經(jīng)濟適用房的管理漏洞。對申請人，要核實其收入狀況、經(jīng)濟來源、職業(yè)狀況，并由相應機構(gòu)管理此類信息。

　　同時，要建立完善的退出機制，使這些人群有了一定經(jīng)濟來源后，建立完善的退出制度安排，保證適時退出。對公租房的流轉(zhuǎn)機制應建立監(jiān)管體系，把公租房置于法律監(jiān)督、社會監(jiān)督、群眾監(jiān)督之下，才能讓公租房最大限度惠及普通民眾。

　　李文斌也表示，政府有關(guān)部門應該加大監(jiān)管力度，在資格審核方面，應該盡可能通過公示等手段來增加透明度。對于轉(zhuǎn)租，應該有詳細的管理辦法，例如不能通過轉(zhuǎn)租牟利，簡單的辦法是允許退租，但不允許轉(zhuǎn)租。

　　李文斌認為，在公租房的投融資渠道上，應設定具有可行性的多元化公租房投融資機制，讓更多社會資金進入，并可以實行優(yōu)惠政策吸引民間資金，可以通過降低開發(fā)商的土地成本、相關(guān)稅費的減免、簡化各種審批手續(xù)等優(yōu)惠政策，使開發(fā)商積極參與到公租房建設中來。

　　二是征收住房保障稅。根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計，目前世界征收不同形式社會保障稅的國家已有80多個，住宅保障稅是其中一種，新加坡興建公共住房就實行的是累進稅率制。

　　“我們對公租房的態(tài)度更多的依然是認可，對其執(zhí)行的細節(jié)進行關(guān)注，也是希望它能更完善，并更好地執(zhí)行?！彼巫永^對記者說。

　　28歲的他，還有一個夢想，那就是，五年后可以買到屬于自己的一套住房。雖然未來的路會有很多艱辛，但他表示依然會想著“居者有其屋”的方向，風雨兼程……