保障房大提速、信貸閘門收緊、第三套房限購、土地稅清繳……２０１０年，一系列高強(qiáng)度的調(diào)控舉措讓火爆的樓市逐步回歸理性，新房市場(chǎng)價(jià)平量滯，土地價(jià)格總體平穩(wěn)，炒房客淡出市場(chǎng)，樓盤打折現(xiàn)象擴(kuò)散……

　　剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要強(qiáng)化政府責(zé)任，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。這讓人們對(duì)未來樓市調(diào)控充滿了期待。

　　時(shí)值年末，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)又開始抬頭、房企天價(jià)拿地不斷創(chuàng)造新“地王”，又給樓市前景帶來變數(shù)。明年樓市走勢(shì)會(huì)如何？記者針對(duì)本輪調(diào)控的幾大焦點(diǎn)問題進(jìn)行了追蹤。

　　保障房“按時(shí)足量”供應(yīng)可期

　　加大保障房供給可謂今年調(diào)控的重中之重。按照今年５８０萬套、明年１０００萬套的目標(biāo)，如果按時(shí)足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體住房難題，形成市場(chǎng)與保障“兩條腿走路”的新格局。

　　保障房建設(shè)進(jìn)度究竟如何？記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，截至１０月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工５２０萬套，占年度開工計(jì)劃５８０萬套的９０％，年底前將全部開工，年內(nèi)將建成６０％。

　　記者獲悉，一些熱點(diǎn)地區(qū)如北京、江蘇等地到１１月底已完成全年保障房建設(shè)任務(wù)，一些地方建設(shè)規(guī)模已超過了年初目標(biāo)。南京市房管局局長(zhǎng)郭宏定表示，今年南京開工建設(shè)的保障房達(dá)到１０００萬平方米，與全市一年的商品房銷售面積相當(dāng)。

　　“保障房建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步形成?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士說，加快保障房建設(shè)已經(jīng)提出了多年，但有的城市缺少熱情，欠賬很多。２０１０年中央對(duì)保障房建設(shè)提出了剛性要求，地方政府和相關(guān)部門正迅速行動(dòng)起來。

　　先看土地供應(yīng)。國(guó)土資源部今年的保障性住房計(jì)劃供應(yīng)土地２．４５萬公頃，較上年實(shí)際出讓面積大幅增長(zhǎng)１２３％；棚改房用地計(jì)劃３．６６萬公頃、中小套型商品房用地８．０４萬公頃，三項(xiàng)合計(jì)占住宅用地總量的７６．６％。再看信貸支持。有關(guān)部門已明確，各地為保障房項(xiàng)目而成立的融資平臺(tái)不在清理地方融資平臺(tái)范圍之內(nèi)。通過渠道建設(shè)，公積金、信托資金、社會(huì)資金正在流入保障房領(lǐng)域。

　　一些地方還將保障房納入政績(jī)考核，有的用法律固定了土地出讓金投入保障房的比例。

　　公租房是這一輪保障房建設(shè)的另一個(gè)特色，主要針對(duì)“夾心層”住房難題。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房。近日，北京、上海、重慶、西安等地相繼宣布明年公租房建設(shè)規(guī)模在今年基礎(chǔ)上大幅提高。

　　“可以預(yù)期，明年保障房建設(shè)力度會(huì)更大。”郭宏定說，未來幾年保障房放量將起到增加住房總規(guī)模、分流市場(chǎng)購買力，逐步扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)發(fā)揮越來越大的作用。

　　土地調(diào)控將堅(jiān)持保民生導(dǎo)向

　　土地調(diào)控是本輪調(diào)控的另一個(gè)重點(diǎn)。據(jù)國(guó)土部門數(shù)據(jù)，今年商品住宅計(jì)劃供應(yīng)面積為１２．４萬公頃，比去年出讓規(guī)模增１倍。在保障房用地大增的基礎(chǔ)上，商品住宅用地并未被擠占，充分發(fā)揮了保供給的效果。

　　“今年堪稱土地調(diào)控年?！苯煌ㄣy行研究部唐建偉表示，提高土地出讓金首付比例、囤地清查、土地增值稅清繳、調(diào)高土地稅預(yù)收比例等措施，促使企業(yè)拿地更謹(jǐn)慎，囤地現(xiàn)象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”“限地價(jià)競(jìng)面積”等出讓新模式開始試行。今后如果普及，也將對(duì)地價(jià)過快上漲起到明顯的抑制作用。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年的地價(jià)呈回落態(tài)勢(shì)，全國(guó)１０５個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)同比漲幅從１月份的１２５％，降至１０月份的７％。１０月１０５個(gè)城市平均樓面地價(jià)為１７３２元／平方米，環(huán)比下降２９％。

　　“但是各地市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象依然存在”，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說。截至１１月２２日，今年土地出讓金排名在前１０名的城市中，有８?jìng)€(gè)城市大幅上漲，其中上海、北京同比分別增長(zhǎng)６９％和５７％。

　　尤其值得關(guān)注的是年末“地王”重現(xiàn)。１１月份，杭州、廣州、武漢三個(gè)城市同日出現(xiàn)“地王”，幾十億元甚至上百億元的高總價(jià)地塊并不罕見。

　　對(duì)于上述現(xiàn)象，華泰證券研究員張馳飛認(rèn)為，今年商業(yè)用地價(jià)格飆升是推動(dòng)部分城市土地出讓金大漲的主因。另外，地價(jià)上漲也具有延后性，是對(duì)去年房?jī)r(jià)上漲的補(bǔ)漲。而最近的“地王”幾乎都有特殊性，要么是核心地塊，要么是自然環(huán)境特別優(yōu)越的地塊，這自然會(huì)引發(fā)開發(fā)商爭(zhēng)奪?！巴恋胤帕勘尘跋碌貎r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定?！?/p>

　　國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十二五”期間國(guó)土部門將堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央關(guān)于土地和住房供應(yīng)向民生領(lǐng)域傾斜的政策。２０１１年將以轉(zhuǎn)變土地利用結(jié)構(gòu)為方向，以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地為重點(diǎn)，探索有效控制房?jī)r(jià)地價(jià)的政策和措施。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)方向逐漸清晰房產(chǎn)稅被稱為樓市調(diào)控的“核武器”，如果說保障房與土地供應(yīng)放量是改變樓市外部環(huán)境，那么房產(chǎn)稅則是調(diào)整樓市內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。一些發(fā)達(dá)國(guó)家正是通過征收房產(chǎn)暴利稅遏制房?jī)r(jià)過快上漲。今年以來，上海、重慶、深圳將進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息不斷引起關(guān)注，但到目前為止仍是“只聞樓梯響，未見人下來”。

　　財(cái)政部稅政司綜合處處長(zhǎng)周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會(huì)上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。

　　上海房管局有關(guān)人士告訴記者，上海正按國(guó)家試點(diǎn)要求作好相關(guān)準(zhǔn)備工作，試點(diǎn)范圍是針對(duì)部分個(gè)人住房。重慶市日前出臺(tái)有關(guān)通知要求，各相關(guān)部門要積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

　　但是記者也聽到一些業(yè)內(nèi)人士反映，房產(chǎn)稅近期出臺(tái)的可能性不大。主要障礙在于征收技術(shù)環(huán)節(jié)短期難以對(duì)接。還有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他稅費(fèi)政策，可能引起樓市劇烈波動(dòng)。

　　針對(duì)各種傳聞，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康告訴記者，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央已經(jīng)明確的方向，不可能不征。“房產(chǎn)稅試點(diǎn)有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計(jì)劃一年之內(nèi)將開始試點(diǎn)?！?/p>

　　熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)不確定性依然存在

　　房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈在近幾年的多次調(diào)控后都曾出現(xiàn)，尤其是２００９年的一輪大幅反彈，有的城市房?jī)r(jià)翻番。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的調(diào)控是靠嚴(yán)厲的政策強(qiáng)行壓制了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，明年很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，而市場(chǎng)中也有人伺機(jī)抄底等待獲利機(jī)會(huì)。

　　“明年存在房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定因素很多?！苯K香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良分析，除了自住型、改善型需求外，投資性需求也有相當(dāng)?shù)膭傂?。在流?dòng)性過剩、物價(jià)走高背景下，誰都不愿意把錢放著貶值，而買房子讓人感覺比較踏實(shí)。這從今年南京保利“香檳國(guó)際”上千萬元的豪宅熱銷、上海綠城３０００萬元的別墅一天售出了１１棟就能看出。

　　萬科副總肖莉也表示，雖然明年全國(guó)房屋庫存將逐步上升，但總體處于較低水平，因?yàn)榻衲旯?yīng)不足，未來樓市需求可能反彈，對(duì)于明年市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂觀。

　　渣打銀行研報(bào)認(rèn)為，明年如果中央堅(jiān)持推行現(xiàn)有調(diào)控政策，市場(chǎng)需求將保持低位。若繼續(xù)加息數(shù)次或開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，則市場(chǎng)情緒可能反轉(zhuǎn)，價(jià)格或?qū)睾拖抡{(diào)。不過，如果宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)走弱，則市場(chǎng)將預(yù)期出臺(tái)寬松政策，房地產(chǎn)泡沫將重現(xiàn)。

　　“今年的幾次新政可謂下猛藥治高燒?！蹦暇┐髮W(xué)教授葛揚(yáng)說， “國(guó)十條”４月發(fā)布后，北京、上海、深圳等１４個(gè)熱點(diǎn)城市的住房成交量３個(gè)月內(nèi)下降六成。９月底“國(guó)五條”出臺(tái)后，成交量再次下跌。全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅４月以來整體回落，１０月份環(huán)比僅略漲０.２％。但是１１月北京、上海等熱點(diǎn)城市又出現(xiàn)新房量?jī)r(jià)齊升情況。“明年要防房?jī)r(jià)反彈必須強(qiáng)化調(diào)控。”

　　“防止房?jī)r(jià)泡沫還需要樓市以外的其他配套措施。”一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，怎樣合理引導(dǎo)貨幣流向、拓寬投資渠道等，也是重要的問題。