保障房大提速、信貸閘門收緊、第三套房限購、土地稅清繳……２０１０年，一系列高強度的調(diào)控舉措讓火爆的樓市逐步回歸理性，新房市場價平量滯，土地價格總體平穩(wěn)，炒房客淡出市場，樓盤打折現(xiàn)象擴(kuò)散……

　　剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要強化政府責(zé)任，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。這讓人們對未來樓市調(diào)控充滿了期待。

　　時值年末，部分熱點城市房價又開始抬頭、房企天價拿地不斷創(chuàng)造新“地王”，又給樓市前景帶來變數(shù)。明年樓市走勢會如何？記者針對本輪調(diào)控的幾大焦點問題進(jìn)行了追蹤。

　　保障房“按時足量”供應(yīng)可期

　　加大保障房供給可謂今年調(diào)控的重中之重。按照今年５８０萬套、明年１０００萬套的目標(biāo)，如果按時足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體住房難題，形成市場與保障“兩條腿走路”的新格局。

　　保障房建設(shè)進(jìn)度究竟如何？記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，截至１０月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工５２０萬套，占年度開工計劃５８０萬套的９０％，年底前將全部開工，年內(nèi)將建成６０％。

　　記者獲悉，一些熱點地區(qū)如北京、江蘇等地到１１月底已完成全年保障房建設(shè)任務(wù)，一些地方建設(shè)規(guī)模已超過了年初目標(biāo)。南京市房管局局長郭宏定表示，今年南京開工建設(shè)的保障房達(dá)到１０００萬平方米，與全市一年的商品房銷售面積相當(dāng)。

　　“保障房建設(shè)的長效機(jī)制正在逐步形成?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士說，加快保障房建設(shè)已經(jīng)提出了多年，但有的城市缺少熱情，欠賬很多。２０１０年中央對保障房建設(shè)提出了剛性要求，地方政府和相關(guān)部門正迅速行動起來。

　　先看土地供應(yīng)。國土資源部今年的保障性住房計劃供應(yīng)土地２．４５萬公頃，較上年實際出讓面積大幅增長１２３％；棚改房用地計劃３．６６萬公頃、中小套型商品房用地８．０４萬公頃，三項合計占住宅用地總量的７６．６％。再看信貸支持。有關(guān)部門已明確，各地為保障房項目而成立的融資平臺不在清理地方融資平臺范圍之內(nèi)。通過渠道建設(shè)，公積金、信托資金、社會資金正在流入保障房領(lǐng)域。

　　一些地方還將保障房納入政績考核，有的用法律固定了土地出讓金投入保障房的比例。

　　公租房是這一輪保障房建設(shè)的另一個特色，主要針對“夾心層”住房難題。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，明年要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房。近日，北京、上海、重慶、西安等地相繼宣布明年公租房建設(shè)規(guī)模在今年基礎(chǔ)上大幅提高。

　　“可以預(yù)期，明年保障房建設(shè)力度會更大?！惫甓ㄕf，未來幾年保障房放量將起到增加住房總規(guī)模、分流市場購買力，逐步扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的市場預(yù)期，對穩(wěn)定房價發(fā)揮越來越大的作用。

　　土地調(diào)控將堅持保民生導(dǎo)向

　　土地調(diào)控是本輪調(diào)控的另一個重點。據(jù)國土部門數(shù)據(jù)，今年商品住宅計劃供應(yīng)面積為１２．４萬公頃，比去年出讓規(guī)模增１倍。在保障房用地大增的基礎(chǔ)上，商品住宅用地并未被擠占，充分發(fā)揮了保供給的效果。

　　“今年堪稱土地調(diào)控年?！苯煌ㄣy行研究部唐建偉表示，提高土地出讓金首付比例、囤地清查、土地增值稅清繳、調(diào)高土地稅預(yù)收比例等措施，促使企業(yè)拿地更謹(jǐn)慎，囤地現(xiàn)象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地價競房價”“限地價競面積”等出讓新模式開始試行。今后如果普及，也將對地價過快上漲起到明顯的抑制作用。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年的地價呈回落態(tài)勢，全國１０５個城市住宅用地樓面地價同比漲幅從１月份的１２５％，降至１０月份的７％。１０月１０５個城市平均樓面地價為１７３２元／平方米，環(huán)比下降２９％。

　　“但是各地市場冷熱不均的現(xiàn)象依然存在”，中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。截至１１月２２日，今年土地出讓金排名在前１０名的城市中，有８個城市大幅上漲，其中上海、北京同比分別增長６９％和５７％。

　　尤其值得關(guān)注的是年末“地王”重現(xiàn)。１１月份，杭州、廣州、武漢三個城市同日出現(xiàn)“地王”，幾十億元甚至上百億元的高總價地塊并不罕見。

　　對于上述現(xiàn)象，華泰證券研究員張馳飛認(rèn)為，今年商業(yè)用地價格飆升是推動部分城市土地出讓金大漲的主因。另外，地價上漲也具有延后性，是對去年房價上漲的補漲。而最近的“地王”幾乎都有特殊性，要么是核心地塊，要么是自然環(huán)境特別優(yōu)越的地塊，這自然會引發(fā)開發(fā)商爭奪。“土地放量背景下地價將會保持穩(wěn)定?！?/p>

　　國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十二五”期間國土部門將堅定不移地執(zhí)行中央關(guān)于土地和住房供應(yīng)向民生領(lǐng)域傾斜的政策。２０１１年將以轉(zhuǎn)變土地利用結(jié)構(gòu)為方向，以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地為重點，探索有效控制房價地價的政策和措施。

　　房產(chǎn)稅試點方向逐漸清晰房產(chǎn)稅被稱為樓市調(diào)控的“核武器”，如果說保障房與土地供應(yīng)放量是改變樓市外部環(huán)境，那么房產(chǎn)稅則是調(diào)整樓市內(nèi)部運行機(jī)制。一些發(fā)達(dá)國家正是通過征收房產(chǎn)暴利稅遏制房價過快上漲。今年以來，上海、重慶、深圳將進(jìn)行房產(chǎn)稅試點的消息不斷引起關(guān)注，但到目前為止仍是“只聞樓梯響，未見人下來”。

　　財政部稅政司綜合處處長周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源。

　　上海房管局有關(guān)人士告訴記者，上海正按國家試點要求作好相關(guān)準(zhǔn)備工作，試點范圍是針對部分個人住房。重慶市日前出臺有關(guān)通知要求，各相關(guān)部門要積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

　　但是記者也聽到一些業(yè)內(nèi)人士反映，房產(chǎn)稅近期出臺的可能性不大。主要障礙在于征收技術(shù)環(huán)節(jié)短期難以對接。還有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅對樓市的影響會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他稅費政策，可能引起樓市劇烈波動。

　　針對各種傳聞，財政部財科所所長賈康告訴記者，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央已經(jīng)明確的方向，不可能不征。“房產(chǎn)稅試點有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計劃一年之內(nèi)將開始試點。”

　　熱點城市房價走勢不確定性依然存在

　　房價報復(fù)性反彈在近幾年的多次調(diào)控后都曾出現(xiàn)，尤其是２００９年的一輪大幅反彈，有的城市房價翻番。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的調(diào)控是靠嚴(yán)厲的政策強行壓制了房價的漲勢，明年很可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈，而市場中也有人伺機(jī)抄底等待獲利機(jī)會。

　　“明年存在房價走勢的不確定因素很多?！苯K香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良分析，除了自住型、改善型需求外，投資性需求也有相當(dāng)?shù)膭傂?。在流動性過剩、物價走高背景下，誰都不愿意把錢放著貶值，而買房子讓人感覺比較踏實。這從今年南京保利“香檳國際”上千萬元的豪宅熱銷、上海綠城３０００萬元的別墅一天售出了１１棟就能看出。

　　萬科副總肖莉也表示，雖然明年全國房屋庫存將逐步上升，但總體處于較低水平，因為今年供應(yīng)不足，未來樓市需求可能反彈，對于明年市場謹(jǐn)慎樂觀。

　　渣打銀行研報認(rèn)為，明年如果中央堅持推行現(xiàn)有調(diào)控政策，市場需求將保持低位。若繼續(xù)加息數(shù)次或開征房產(chǎn)稅試點，則市場情緒可能反轉(zhuǎn)，價格或?qū)睾拖抡{(diào)。不過，如果宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)走弱，則市場將預(yù)期出臺寬松政策，房地產(chǎn)泡沫將重現(xiàn)。

　　“今年的幾次新政可謂下猛藥治高燒?！蹦暇┐髮W(xué)教授葛揚說， “國十條”４月發(fā)布后，北京、上海、深圳等１４個熱點城市的住房成交量３個月內(nèi)下降六成。９月底“國五條”出臺后，成交量再次下跌。全國房價漲幅４月以來整體回落，１０月份環(huán)比僅略漲０.２％。但是１１月北京、上海等熱點城市又出現(xiàn)新房量價齊升情況?！懊髂暌婪績r反彈必須強化調(diào)控。”

　　“防止房價泡沫還需要樓市以外的其他配套措施?！币恍I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，怎樣合理引導(dǎo)貨幣流向、拓寬投資渠道等，也是重要的問題。