“加大住房保障”政策背景：

　　我國(guó)住房制度改革20多年來，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到目前的超過30平方米，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，近年來住房市場(chǎng)的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房?jī)r(jià)上漲過快。為緩解中低收入者住房困難，在中央主導(dǎo)下，近年來各地保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工套數(shù)創(chuàng)歷史最高，“十二五”期間還要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。保障房建設(shè)的意義不僅在于解決房?jī)r(jià)過快上漲造成的部分居民居住困難問題，更重要的是引導(dǎo)形成符合我國(guó)人多地少這一基本國(guó)情的住房消費(fèi)模式。

　　我國(guó)住房保障體系中對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。對(duì)于最低收入家庭，政府提供租賃的廉租住房；中低收入家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或租用“公租房”；而對(duì)于中高收入家庭可通過市場(chǎng)購(gòu)買、租賃商品住房。黨中央、國(guó)務(wù)院歷來重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也存在著一些突出問題，一方面經(jīng)濟(jì)適用住房在建設(shè)和管理中問題不斷：開發(fā)計(jì)劃不落實(shí)，土地供應(yīng)難以保證；供應(yīng)對(duì)象模糊，審核不嚴(yán)；有些城市供應(yīng)規(guī)模偏小，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏大，初期開發(fā)建設(shè)的房屋面積過大；開發(fā)商利潤(rùn)難于控制，某些商品房為規(guī)避土地出讓金而違規(guī)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房等。有的城市中，經(jīng)濟(jì)適用房被開發(fā)商變相高價(jià)出售，造成經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”，國(guó)家給中低收入購(gòu)房者的提供的福利被開發(fā)商占為己有，牟取暴利。另一方面，廉租房實(shí)物和貨幣來源不暢；租房的資格、租金標(biāo)準(zhǔn)難以確定；保障方式不完善、監(jiān)督體系不嚴(yán)格以及地區(qū)間進(jìn)展不平衡等。

　　“住房保障問題”產(chǎn)生的原因：

　　問題的關(guān)鍵在于與住房市場(chǎng)化進(jìn)程相比，低收入家庭住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在一些城市成為“花瓶”和“點(diǎn)綴”，覆蓋面與現(xiàn)實(shí)需要相比還有相當(dāng)大的差距：

　　一、城市政府對(duì)保障性住房的建設(shè)缺乏應(yīng)有的態(tài)度和決心。一些官員認(rèn)為，拿出一定的土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，意味著地方政府不能再通過經(jīng)營(yíng)土地獲取巨額土地收益，還有的地方官員認(rèn)為，建立住房保障制度，解決廣大中低收入人群的住房問題，對(duì)于提升自己的政績(jī)顯然有點(diǎn)“慢”，不如單純追求GDP的增長(zhǎng)速度那么突出，不能給自己“成績(jī)單”上加分。在這樣的思路主導(dǎo)下，我國(guó)住房保障制度的公共財(cái)政支出嚴(yán)重缺位。一方面，政府部門從土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的保障體系出錢。

　　二、公共財(cái)政對(duì)保障性住房的支持不足。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，不少國(guó)家在公共財(cái)政支出中都有社會(huì)保障住房一項(xiàng)，而在我國(guó)公共財(cái)政支出中，只有廉租房明確要以公共財(cái)政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財(cái)政預(yù)算中。國(guó)外政府在住房保障方面一般采用立法、財(cái)政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。與之比較，我國(guó)住房保障手段比較單一，金融、財(cái)政和稅收上的系統(tǒng)配套支持政策嚴(yán)重不足。

　　三、經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)過于簡(jiǎn)單。由于供應(yīng)對(duì)象的寬泛，經(jīng)濟(jì)適用房制度很難保證那些最需要解決住房問題的中低收入家庭的優(yōu)先權(quán)；在個(gè)人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)了騙購(gòu)、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使經(jīng)濟(jì)適用房制度的公平性受到質(zhì)疑。

　　“加大住房保障”重要意義：

　　一、有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。實(shí)施住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的保障性住房方案（見典型實(shí)例綜述），每年可改善400多萬(wàn)戶困難家庭住房條件，3年下來可解決1200多萬(wàn)戶低收入家庭住房困難問題，還能初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架，使我國(guó)住房保障體系建設(shè)邁出一大步。

　　二、有利于擴(kuò)大低收入居民消費(fèi)需求。加快解決一大批低收入家庭住房困難，改善這些居民的生活條件，不僅能夠使他們減少對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)的后顧之憂，還可以增加對(duì)裝修、家具、家電等方面的消費(fèi)需求。

　　三、有利于改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。保障性住房建設(shè)不僅解決廣大低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，推動(dòng)當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣?huì)生態(tài)，有助于當(dāng)?shù)貏?wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對(duì)許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來說，無(wú)疑將增加吸引力，這又會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

　　“加大住房保障”的對(duì)策：

　　一、政府制定住房政策時(shí)，應(yīng)明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場(chǎng)”。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，即便居民平均收入已達(dá)到很高的水平，保障性住房仍然占有相當(dāng)比重，比如：英國(guó)發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然經(jīng)歷過“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過住房保障制度來解決。我國(guó)發(fā)展住房應(yīng)遵循“保障+市場(chǎng)”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場(chǎng)由市場(chǎng)機(jī)制來進(jìn)行資源配置，政府通過制定政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　二、政府在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮主體地位。自1998年住房制度改革以來，我國(guó)保障性住房出現(xiàn)的一系列問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，公共住房的運(yùn)行是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。一方面，政府應(yīng)將保障性住房的投入納入財(cái)政預(yù)算，這是建立住房保障體系的基本保障。國(guó)外的公共住房政策對(duì)政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財(cái)政預(yù)算安排以及專項(xiàng)基金等配套政策。但目前我國(guó)除了對(duì)廉租房及住房補(bǔ)貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財(cái)政預(yù)算安排。另一方面，政府應(yīng)切實(shí)加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。

　　三、在制定和完善中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)體系，了解保障性住房需求的同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督管理。公共住房的保障對(duì)象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是制定住房保障政策的一個(gè)核心問題，確定這個(gè)群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，我國(guó)的高中低收入人群的比例、結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差異，相對(duì)而言，中低收入者所占比例要大得多。確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，需要統(tǒng)計(jì)部門在統(tǒng)計(jì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法得出。在確定合理的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)之后，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計(jì)劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對(duì)象的數(shù)量，這是一項(xiàng)復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。另一方面，要加強(qiáng)管理工作，嚴(yán)格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，出售給不符合條件的個(gè)人等現(xiàn)象再現(xiàn)。

　　四、嚴(yán)格控制保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)的住房保障制度處于起步階段，居住面積應(yīng)以“滿足基本住房需求”為原則，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房的設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先，居住面積應(yīng)受到嚴(yán)格控制。

　　五、擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。在不影響公積金制度正常運(yùn)行的情況下，將中低收入職工納入住房公積金制度覆蓋范圍，讓他們?cè)谶@一制度中受益。

　　“加大住房保障”典型事例：

　　1.認(rèn)清建設(shè)“公租房”的重要意義。近年來，隨著廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房?jī)r(jià)格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房的問題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求

　　2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出保障性住房建設(shè)方案。在2009～2011年3年期間，政府?dāng)U大保障性住房投資建設(shè)主要包括四項(xiàng)內(nèi)容：一是新建或購(gòu)置廉租住房約290萬(wàn)套，投資2165億元；二是加快222萬(wàn)戶國(guó)有林區(qū)、煤炭、墾區(qū)等棚戶區(qū)和危舊房改造，投資1025億元；三是新建經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)套，投資6000億元；四是建設(shè)公共租賃住房300萬(wàn)套，投資3000億元。以上四項(xiàng)合計(jì)，總投資12190億元，年均投資4063億元。

　　“加大住房保障”名言佳句：

　　近年以來，保障房、安置房中“墻脆脆”、“樓歪歪”、“滲水房”等情況卻時(shí)有發(fā)生……將工程質(zhì)量終身責(zé)任制落到實(shí)處，需要加強(qiáng)監(jiān)管，建立業(yè)主監(jiān)督、政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督“三位一體”的監(jiān)管體系……有的地方在保障房小區(qū)設(shè)置永久性標(biāo)牌，載明工程質(zhì)量各方責(zé)任主體名稱及主要責(zé)任人姓名。這一做法，有助于明確監(jiān)管對(duì)象，強(qiáng)化監(jiān)管力度，從根本上杜絕責(zé)任人的僥幸心理。